崩盘与回暖的竞技,专家称不会完全崩盘

来源:http://www.5kaibao.com 作者:中医养生 人气:119 发布时间:2019-10-05
摘要:在一二线城市,尤其是一线城市,房地产投资已成为绝对的富人的游戏。更多的有需求者,都只能望“价”兴叹:“房价”,别涨得太快,等一等“收入”的脚步。 邓郁松透露,对比

在一二线城市,尤其是一线城市,房地产投资已成为绝对的富人的游戏。更多的有需求者,都只能望“价”兴叹:“房价”,别涨得太快,等一等“收入”的脚步。

邓郁松透露,对比1998年和2013年的数据,全国居民收入上涨幅度高于房价上涨幅度。且去年全国房价收入较之1998年不仅未升,反而有降。“之所以出现对楼市泡沫的高度警惕,是因为市场上习惯于用北京、上海、广州、深圳等特大城市的情况来衡量全国”。他指出,未来需要重点关注金融政策,只要流动性保持平稳,那么中国楼市并不存在整体崩盘的风险。

但不可否认的是,房地产投资的吸引力正在逐渐衰退。持续了长达10年的繁荣期,不仅将巨量的民间闲散资金沉淀其中,也大幅拉升了房价,这实际上抬高了房地产投资的门槛。

在此高基数的对比下,陈国强表示,今年一季度,成交量、投资等出现同比的大幅下滑只是在市场供求关系等内生因素影响下的自然调整,而非政策突变所引发。如果从绝对值来看,目前楼市仍处高位。他认为,未来房地产行业会保持总体降温、增速收窄的态势,二三季度的数据相较一季度可能略有恢复。

虽说全国主要一二线城市都还在限购、限价及限贷等政策的“重压”之下,但这些政策已持续了两年有余,而去年全国房地产市场的增长,正是市场对上述政策消化后的一个反应。

中国房地产学会副会长陈国强也表示,崩盘论、拐点论均属夸大其词。他指出,一季度楼市成交量价以及行业景气度确实出现下滑,但这实际上在预期之内。

随着房地产大开发的思路被三四线乃至三四线以下的城市所效仿,地产开发的规模也迅速膨胀,过度开发成为普遍现象。越来越多的城市在刚刚开始地产开发后没多久,就很快陷入了地产供过于求的尴尬局面。更可怕的是,在一些城市,这种供过于求是绝对的。

数据显示,一季度中国房地产开发投资1.53万亿元人民币,同比名义增长16.8%,较去年各月19%以上的增速出现明显回落。同期,中国商品房销售面积和销售额跌入下行通道,同比分别下降3.8%和5.2%,迥异于去年各月的高速增长。

但在三四线城市,这种感叹却只能变成:房子,别盖得太快,等等人群的脚步。

盛来运也认为,一季度住宅均价虽有所变动,房价涨幅收窄,但总体而言房地产市场仍然比较稳定。他承认,房价确实出现明显分化,一线城市房价温和上涨,部分二线城市房价有所松动,一些住房存量较多的三四线城市房价出现下降。“这种变化既是市场调节的结果,也是政府主动调控的结果”。

不同市场之间的分化,事实上也说明了市场上为何会出现悲观与乐观两个截然不同的论调。

中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示,虽然中国局部地区楼市确实面临风险,但总体而言,目前还谈不上风险集中爆发,也谈不上崩盘。

自1998年中国房地产开始市场化进程,至今近16年,还未经历过一个完整的房地产发展周期,调控政策带来的多次市场调整,其结果都是延长了房地产的上升周期,但是,这是否也意味着,潜藏的风险也随之逐渐积聚?

邓郁松指出,楼市风险大致分为泡沫风险、供应过剩以及流动性风险三类,不可一概而论。泡沫风险是指房价过高,远超过居民的购买能力。这样的情况主要集中在一线的少数特大城市;而供应过剩主要存在于三四线的个别城市,并非普遍现象。

当房地产已习惯与调控同行,当调控不再,房地产将会如何发展?

中国国家统计局16日发布一季度核心经济数据,包括房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等楼市多项核心指标均出现大幅下滑。不过,此间多位专家在接受中新社记者采访时表示,上述指标回落属正常反应,只要金融政策保持中性,中国楼市不会出现崩盘的危险。

泡沫,崩盘,成为2014年上半年中国楼市的主题词。悲观者坚称中国楼市泡沫行将破灭;乐观者则强调,这只是一次市场的正常调整。

对于房地产开发投资等各项指标的快速回落,邓郁松说:“不能说回落速度快就不正常”。他指出,现阶段,中国户均住房略超过一套,住房绝对短缺时代已不存在。加之,20-64岁的购房主力人口数量在“十二五”(2011-2015年)会从增速放缓到总量下降,楼市高增长无法持续。“考虑到近年来房地产供应量的快速增加,目前总体供求已进入相对平衡”,邓郁松说。

这一次的调整,仍将与崩盘无关,但调整的深度,却与中国经济的增长变化密切相关。或许最终仍将以“政府毫不迟疑地出手”为终结,但如何出手以避免市场出现报复性反弹的局面,值得仔细斟酌。

随着销售的迅速放缓,商品房库存出现上升,3月末,全国商品房待售面积突破5亿平方米,同比增长22.9%。

有趣的是,当政府出手调控楼市时,大部分从业者总会嗤之以鼻,强调房地产应该市场化。当房地产市场低迷时,这些从业者又会转而寻求政府出手相助。

由于2013年正值政府换届,楼市调控“国五条”并未起到降温楼市的作用,反而刺激了房地产市场的高增长。当年楼市成交量价陡然拉高,这种“高烧”又在去年一季度表现十分明显。

正如最近有业内人士称:“温故而知新,历史告诉我们:每当国内经济需要房地产拉动时,政府都会毫不迟疑地出手。”

一季度的楼市降温也影响到了宏观经济。国家统计局国民经济综合统计司司长盛来运16日透露,房地产开发投资增速的下滑拉低了整体固定资产投资约0.7个百分点。随着杭州等多个城市的楼盘出现降价,看空中国楼市的声音重新响起。近期一些地方政府也传出酝酿松绑“限购”等楼市调控政策以图救市的消息。

房地产,从来与经济发展密切相关。经济增长乏力正是这一轮调整的直接因素。此前几次楼市的下滑都发生在房地产政策骤然收紧之后,这一次却是在没有任何政策触动的情况下发生。

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